環境への取組み

JPRおよびTRIMでは、環境への配慮が不動産投資運用において重要な課題であると認識しており、保有物件の設備改修や運用改善等を通じて、環境負荷の低減に取り組んでいます。また、施設利用者の快適性や生物多様性にも配慮しながら、環境に優しい運用を図っています。

気候変動

JPRおよびTRIMは気候変動が事業に大きな影響を与える環境課題また中長期的なリスクであると認識しています。
地球温暖化による気候変動は、海面上昇・大雨・洪水の増加につながり、JPRの事業および資産価値に影響を与える可能性があります。そのため、気候変動に影響を与える温室効果ガスについての実績の管理・運用や、関連法規に基づき適正な報告を行い、事業活動を通じて削減に取り組んでいます。

気候変動に関するガバナンス体制

TRIMではサステナビリティ委員会および下部組織である事務局が中心となり、気候変動に関するリスクに関する情報収集、それらに対応するための戦略について検討しています。
また、気候変動に関するリスクを含めたリスク管理については、TRIMのリスク管理規程に則りリスク管理委員会において定期的にモニタリングしています。

気候変動に関するリスクと機会

JPRおよびTRIMは気候変動に関するリスクと機会について、低炭素社会への移行に関するリスク、気候変動による物理的変化に関するリスクに分類し検討しています。

移行リスク

	リスク項目	認識する課題
1	環境関連規制の強化	環境法令違反による評判リスク
		CO２排出コストの増加
2	エネルギー価格の上昇	水光熱費の上昇
3	テナントの行動変化	防災能力・環境性能の高い建物へのニーズの高まり
4	投資家の行動変化	環境性能が低いビルの資産価値の低下
		気候変動対応の開示不足のため、投資回避による投資口価格の下落

物理的リスク

	リスク項目	認識する課題
1	台風・豪雨による被害	災害の危険性の高いエリアの資産価値低下
		災害等による建物損傷による費用増
2	平均気温の上昇	電力需要急増に伴うコスト増
		暑さに伴う在館者からの苦情増
3	海面上昇	洪水被害によるコスト増、資産価値の低下
		洪水対策による費用増

目標達成に向けての施策

JPRでは、エネルギー効率の高い設備への改修や運用方法改善などの環境・省エネルギー対策に取り組む一方、温室効果ガス排出数値の測定を実施し、CO2排出削減を推進しています。

設備改修による取組み

• 高効率空調設備への更新
  空調設備の消費電力量は建物全体に占める割合が高く、特に夏季高温時の電力需要は急激に増加します。JPRおよびTRIMは空調設備更新を計画的に実施しており、経済性・快適性の向上とCO２削減に取り組んでいます。
• LED照明への更新
  共用部の照明や誘導灯等にLEDを順次導入しており、消費電力を削減しています。
• 人感センサー付照明機器への更新
  人感センサーは人と明るさに反応し、必要な時だけ点灯するため、消し忘れによる消費電力を削減する効果があります。JPRでは、トイレ、給湯室、階段室において、共用部のリニューアルに併せて人感センサーを設置し、不使用時の照明を消灯させ、消費電力削減に努めています。

運用改善による取組み

JPRでは、施設運営においても、共用部における消費電力の削減を目的としたこまめな運転調整や季節に応じた運転制御に取り組んでいます。

区分	対策事項	主な取組み
照明	空室不在時のこまめな消灯	点灯・消灯基準を作成し、空室・不在時の消灯を促進
	蛍光灯管球の間引き	蛍光灯管の間引きにより、電気消費量を軽減
	共用部照明のフロア管理	共用部照明を、テナントの利用時間に応じて管理
空調設備	冷暖房温度を推奨値に変更	冷暖房温度について、適正な設定温度をテナントに推奨
	空室の空調機電源の遮断	空室部分の空調機の電源を遮断し、待機電力の消耗を防止
	予熱・予冷時の外気導入停止	空調負荷の低減化を図るため、予熱時・予冷時の外気導入を制限
その他設備	契約電力の変更	契約電力低減のための制御機器の運転方法の見直しを行い、常時待機機器は適宜電源オフを実施
	コンデンサーによる力率改善	コンデンサーのこまめな制御によって力率を改善し、電路・変圧器のエネルギー損失を減少
	便座ヒーター温度の季節設定	トイレ洗浄便座のヒーター及び洗浄水温度を管理し、季節ごとの設定温度を調整
	外灯等の点灯時間季節別管理	屋外照明の自動点滅管理、季節に応じた点灯時間管理を実施

建物のレジリエンス対応

TRIMでは原則年1回、保有する全物件（底地を除く）について災害（台風・大雨・洪水・地震等）によるハード面の装備等を現地確認し、新たなリスクの有無等をチェックし、不動産の毀損・滅失および劣化のリスクの回避に努めています。

テナントの危機管理

保有する各ビルにおいて定期的に防災訓練を実施し、入居テナントの従業員の迅速な安全確保や災害の拡大防止の措置がとれるよう確認しています。

再生エネルギー導入の検討

太陽光・風力といった再生可能エネルギーは、温室効果ガスを排出せず将来の規制リスク等の影響を受けない有望なエネルギーで、世界では再生可能エネルギーの発電コストが急速に低下しています。JPRおよびTRIMは経済性・安定性・安全性を検証し個別物件の特性を踏まえながら導入を行っています。

環境関連データのモニタリング

JPRは環境・省エネルギー対策を推進しつつ、定期的に温室効果ガス排出数値の測定を実施し、CO2排出削減に努めています。

項目・単位		2017	2018	2019
電気使用量	総量（MWh）	95,436	93,444	91,730
	原単位（MWh/m2）	0.142	0.145	0.141
ガス使用量	総量（MWh）	17,908	17,992	17,008
	原単位（MWh/m2）	0.027	0.028	0.026
熱使用量	総量（MWh）	11,999	12,217	11,682
	原単位（MWh/m2）	0.018	0.019	0.018
エネルギー使用量	総量（MWh）	125,344	123,653	120,421
	原単位（MWh/m2）	0.186	0.191	0.185
水使用量	総量（m2）	536,559	521,176	514,929
	原単位（m3/m2）	0.798	0.807	0.790
Scope1	総量（t-CO2）	3,213	3,228	3,051
	原単位（t-CO2/m2）	0.005	0.005	0.005
Scope2 （マーケットベース）	総量（t-CO2）	53,473	47,498	46,675
	原単位（t-CO2/m2）	0.080	0.074	0.072
Scope1+2	総量（t-CO2）	56,686	50,726	49,726
	原単位（t-CO2/m2）	0.084	0.079	0.076

項目・単位	2017	2018	2019
電気使用量（総量（MWh））	95,436	93,444	91,730
電気使用量（原単位（MWh/m2））	0.142	0.145	0.141
ガス使用量（総量（MWh））	17,908	17,992	17,008
ガス使用量（原単位（MWh/m2））	0.027	0.028	0.026
熱使用量（総量（MWh））	11,999	12,217	11,682
熱使用量（原単位（MWh/m2））	0.018	0.019	0.018
エネルギー使用量（総量（MWh））	125,344	123,653	120,421
エネルギー使用量（原単位（MWh/m2））	0.186	0.191	0.185
水使用量（総量（m2））	536,559	521,176	514,929
水使用量（原単位（m3/m2））	0.798	0.807	0.790
Scope1（総量（t-CO2））	3,213	3,228	3,051
Scope1（原単位（t-CO2/m2））	0.005	0.005	0.005
Scope2（マーケットベース）（総量（t-CO2））	53,473	47,498	46,675
Scope2（マーケットベース）（原単位（t-CO2/m2））	0.080	0.074	0.072
Scope1+2（総量（t-CO2））	56,686	50,726	49,726
Scope1+2（原単位（t-CO2/m2））	0.084	0.079	0.076

• 各データは、JPRが把握できる範囲の数値を記載しています。
• エネルギー使用量とスコープ１排出量については、非常用発電機燃料由来のものについては対象外です
• 各エネルギー使用量、水使用量、GHG排出量に関しては、オフィスと商業施設の内訳についても検証対象としています。また、各原単位は、JPRの保有持分相当の延床面積に、各年毎の平均稼働率（賃貸面積/賃貸可能面積）を乗じた面積により算出しています。

水資源の保全

JPRでは、トイレや給湯室などの更新時期に合わせて、節水効果の高い器具に切り替えています。また、水使用量の管理については、適切に管理計測しテナントの協力を得ながら使用量の削減に努めています。
なお、保有する一部の物件においては、雨水や中水の再利用設備を備えており、上水使用量の削減を図っています。

水使用量

項目・単位		2017	2018	2019
オフィス	総量（m3）	359,744	343,353	328,094
	原単位（m3/m2）	0.709	0.709	0.673
商業施設	総量（m3）	176,815	177,823	186,835
	原単位（m3/m2）	1.071	1.100	1.139
合計	総量（m3）	536,559	521,176	514,929
	原単位（m3/m2）	0.798	0.807	0.790

水使用量

項目・単位	2017	2018	2019
オフィス（総量（m3））	359,744	343,353	328,094
オフィス（原単位（m3/m2））	0.709	0.709	0.673
商業施設（総量（m3））	176,815	177,823	186,835
商業施設（原単位（m3/m2））	1.071	1.100	1.139
合計（総量（m3））	536,559	521,176	514,929
合計（原単位（m3/m2））	0.798	0.807	0.790

廃棄物の削減／有害物質管理

廃棄物排出量について

JPRは、産業廃棄物の分別やリサイクルの強化などを通じて、積極的に廃棄物量の削減に取り組んでいます。廃棄物削減においては、テナントや清掃会社と協力し、以下の取り組みを実施しています。

• リサイクル範囲の拡大
• 使用済み蛍光管・乾電池のリサイクル処理
• 分別ルールの徹底
• リサイクル強化・啓蒙活動

廃棄物とリサイクル率

項目	2017年	2018年
年間廃棄物量（t）	5,137	4,950
リサイクル率	55.7%	54.9%

• JPRが保有する物件の内、テナント直接排出の物件で数値の把握ができない物件を除いて集計しています。
• 廃棄物については、2017年度（2017/4/1～2018/3/31）と2018年度（2018/4/1～2019/3/31）を記載しています。
• 規模の小さい3物件については、廃棄物データを収集する等の活動を行っていない等の理由から集計対象外としています。

有害物質管理

アスベスト処理

• 2005年7月に石綿障害予防規則（厚生労働省）が施行され、事業主は従業員を就業させる建築物で吹付アスベスト等の飛散する恐れがある場合、除去・封じ込め・囲い込み等の措置を講じることが義務付けられました。
• JPRでは、本規則施行以前から設備改修等の際、アスベスト等吹付材の撤去を進めており、オフィス・廊下等の利用者の使用頻度の高い箇所については、除去・封じ込め・囲い込み等の必要な対策をすべて完了しています。
• アスベスト等の吹付材を含有する物件では、ビル管法に基づく空気環境測定時に、アスベストの状況を継続的に測定し、基準値以下であることの点検・検証を行っています。
• 物件取得においては、売買契約締結までに専門家による調査を実施し、アスベスト等の環境汚染物質が適切に管理されていることを確認しています。

PCB処理

JPRの保有物件においてPCBが含有される場合、その電気機器等を除去した後、関連法令に則り処理を行っています。処理までの期間については、各都道府県環境局のPCB保管･管理基準に基づき適正な保管管理を行っています。

再生可能エネルギーの活用

JPRが保有する東京スクエアガーデンおよびオリナスタワーでは、太陽光発電設備を導入し再生可能エネルギーを活用しています。なお発電量（KWh）は以下の通りです。

物件名	2017年	2018年	2019年
オリナスタワー	5,400	5,412	5,388
東京スクエアガーデン	4,551	4,578	3,655

• 発電量についてはJPR保有持分相当分の数値です。

壁面や屋上の緑化の推進

JPRでは、JPRブランド戦略の一環として、壁面や屋上など環境に適した植物による緑化を実施しています。都市の自然的環境を創出するとともに、多様な生物の生息の促進を図っています。また、壁面や屋上の緑化は、遮熱効果や建物内の熱負荷を軽減し、冷房による消費電力の削減効果があります。

テナントとの協働

グリーンリース契約の推進

グリーンリース契約とは、ビルを所有するオーナーとテナントが協働し、省エネなどの環境負荷の低減や執務環境の改善について取り決めることを言います。JPRの賃貸借契約書では、グリーンリース条項を標準化しており、テナントとの協働による環境負荷の低減を進めています。

グリーンリース契約事例（新潟駅南センタービル）

PM会社との協働による実効性の向上

環境負荷軽減の取組みを推進するためには、物件の現場で管理運営を行っているPM会社との協働が不可欠です。JPRおよびTRIMでは、PM会社と定期的に情報共有し、省エネ・環境問題の取組みに関する協議を行っています。
また、JPRおよびTRIMでは、サステナビリティに関する啓蒙及び対応力向上を図るためPM会社等を対象とした研修会を開催しています。

不動産投資における環境への配慮

取得時のデューデリジェンスにおける環境リスクの低減

JPRおよびTRIMでは、新規物件取得時において、売買契約締結までに必ず現地の視察・調査に加え外部の専門家を活用して土壌汚染などの環境や社会的リスクを事前に確認し、そのリスク回避に努めています。

再開発を通じたスポンサーとの協働

JPRでは、メインスポンサーの東京建物を中心に、スポンサーが再開発した高い環境性を有する物件を取得することで、環境負荷の低減を推進しています。
なお、JPRでは新規開発プロジェクトへの投資は行いませんが、東京建物ではグループ環境方針のもと土壌汚染などの環境法令の遵守を徹底する等環境に配慮した開発を行っています。

グリーンファイナンス

JPRは、グリーンファイナンス実施のために「グリーンボンド原則（Green Bond Principles）2018」及び「グリーンボンドガイドライン 2017年版」に即したグリーンファイナンス・フレームワークを策定しました。

グリーンファイナンスのフレームワーク

資金の使途

グリーンファイナンスにより調達した資金は、以下の項目に該当する資金に充当します。

• グリーン適格資産（後述）の既存又は新規資産の取得資金
• グリーン適格資産の取得に要した借入金の返済資金
• グリーン適格資産の取得に要した投資法人債の償還資金

グリーン適格資産

グリーン適格資産とは、以下の基準のいずれかの認証を取得または将来取得予定のものから選定されます。

• DBJ Green Building認証における5つ星、4つ星、もしくは3つ星
• CASBEE不動産評価認証におけるS、A、もしくはB+ランク

資金調達の管理

グリーン適格資産の取得価格の総額に、総資産額に対する有利子負債比率を乗じてグリーン適格負債を算出し、その金額をグリーンファイナンスの調達上限額とします。

外部機関の評価

本投資法人はグリーンファイナンス・フレームワークの適格性について、評価機関である株式会社日本格付研究所（JCR）より「グリーンファイナンス・フレームワーク評価」の最上位評価であるGreen1（F）を取得しています。

JCR評価ページリンク https://www.jcr.co.jp

ファイナンスの状況

グリーンボンド発行残高

発行額（百万円）	5,000
発行日	2019年7月31日
償還期限	2029年7月31日
利率	0.570％
摘要	無担保・無保証
資金使途	グリーン適格資産に該当する下記ビルの取得に要した借入金の返済資金 ・2010年5月31日取得　JPR千駄ヶ谷ビル（2,000百万円） ・2012年8月8日取得　薬院ビジネスガーデン（3,000百万円）

サステナビリティ認証等

環境認証の取得状況

JPRでは、環境負荷が低く持続可能性の高いポートフォリオを目指し、環境認証取得率向上に取り組んでいます。
取得状況は以下の通りです。

項目	2018年12月	2019年6月	2019年12月	2020年6月	2020年12月
物件数	17	21	23	26	30
延床面積	223,389	352,458	359,132	414,241	453,472
取得比率	34.0%	53.4%	54.4%	60.1%	65.5％

DBJ Green Building 認証の取得

物件名称	評価ランク	取得年月
東京スクエアガーデン	★★★★★	2017年7月
オリナスタワー	★★★★★	2018年12月
JPR千駄ヶ谷ビル	★★★★	2018年12月
オーバルコート大崎マークウエスト	★★★★	2018年12月
新宿センタービル	★★★★	2019年3月
大宮プライムイースト	★★★	2018年12月
ライズアリーナビル	★★★	2018年12月
ゆめおおおかオフィスタワー	★★★	2018年12月
兼松ビル	★★★	2018年12月
ビッグス新宿ビル	★★★	2018年12月
品川キャナルビル	★★★	2018年12月
川崎ダイスビル	★★★	2019年6月
JPRクレスト竹橋ビル	★★	2018年12月
新宿スクエアタワー	★★	2019年3月

CASBEE不動産評価認証の取得

「CASBEE」は建築環境総合性能評価システム（Comprehensive Assessment System for Built Environment Efficiency）の略で、国土交通省の主導のもと、日本で開発・普及が進められている建物の総合的な環境性能を評価するシステムです。省エネルギーや環境負荷の少ない資機材の使用といった環境配慮に加え、室内の快適性や景観への配慮なども含めた建物の品質を総合的に評価します。

本制度の内容等につきまして、以下をご参照下さい。
CASBEEのウェブサイト:http://www.ibec.or.jp/CASBEE/

物件名称	評価ランク	取得年月
武蔵浦和ショッピングスクエア	S	2019年6月
JPR梅田ロフトビル	S	2019年6月
ハウジング・デザイン・センター神戸	S	2019年6月
JPR麹町ビル	S	2019年12月
FUNDES上野	S	2019年12月
JPR武蔵小杉ビル	S	2020年6月
損保ジャパン仙台ビル	S	2020年6月
薬院ビジネスガーデン	A	2018年6月
JPR渋谷タワーレコードビル	A	2019年6月
川口センタービル	A	2020年6月
JPR日本橋堀留ビル	A	2020年12月
JPR千葉ビル	A	2020年12月
JPR横浜日本大通ビル	A	2020年12月
JPR上野イーストビル	A	2020年12月
JPR名古屋伏見ビル	A	2020年12月
JPR横浜ビル	B	2020年12月

BELS認証の取得

BELSは、建築物省エネルギー性能表示制度（Building-Housing Energy-efficiency Labeling System）の略で、国土交通省によって制定された「非住宅建築物に係る省エネルギー性能のための評価ガイドライン（2013）」に基づき、第三者機関が非住宅建築物の省エネルギー性能の評価及び表示を的確に実施することを目的とした性能表示制度です。
第三者機関が様々な尺度を基に省エネルギー性能等に関する評価を行い、その結果は星の数（★～★★★★★）により表示されます。

物件名称	評価ランク	取得年月
JPR麹町ビル	★★★	2020年12月

GRESBリアルエステイト評価の取得

GRESBは、不動産会社・ファンドの環境・社会・ガバナンス（ESG）配慮を測る年次のベンチマーク評価及びそれを運営する組織の名称であり、2009年に欧州の主要年金基金のグループを中心に創設されました。GRESBリアルエステイト評価は、そのうち既存物件運用を主業務とする不動産会社・ファンドを評価対象としたものです。
JPRは2020年GRESBリアルエステイト評価において、JPRのサステナビリティに係る取り組みは「マネジメント・コンポーネント」および「パフォーマンス・コンポーネント」の両面において優れていると評価され、7年連続で「Green Star」の評価を取得しました。
総合スコアでの相対評価による「GRESBレーティング」（5段階評価）においても、最上位評価である「5スター」の評価を2年連続で獲得しました。また、GRESB開示評価（ESG情報開示レベルの評価）についても、最上位である「A」評価を受けています。

評価の対象となったJPRの取り組みは以下のとおりです。

その他受賞等

「花と緑のまちづくり賞」受賞（薬院ビジネスガーデン）

福岡市の都心部にある「薬院ビジネスガーデン」は、その名の通り公開空地を広く設け、空気を緑に染めそうなケヤキの回廊をはじめ、23種類の植栽が四季折々の表情を見せます。施設利用者を問わず寛ぐ人の姿が多い、癒しに満ちた緑の空間です。緑化推進は資産価値の向上と共に、街づくりの一助ともなる取り組みとして力を入れています。【第10回 「花と緑のまちづくり賞」受賞（2013年）】