外部成長戦略

アセットタイプ毎のクオリティを重視した厳選投資戦略

JPRは、延床面積30,000m²以上の大規模オフィスから3,000m²以上の中規模オフィスまで幅広く選別し、エリアや規模および用途の異なるアセットタイプやカテゴリーの中で、安定的な競争力を発揮できるクオリティの高い物件に厳選投資を行っています。
オフィスは、規模やグレードなどの違いにより賃貸市況への影響にタイムラグが生じるため、幅広い規模の物件から構成されたポートフォリオは、分散効果が期待できます。さらに、大規模オフィスは、市場競争力において比較的優位性が高いものの売買市場における流動性が低く、投資対象として限定した場合、外部成長機会の可能性は、限定的になると考えられます。
JPRでは、分散効果と外部成長機会の確保を企図し、物件クオリティを重視した厳選投資に取り組み、長期的な安定成長を実現するポートフォリオを構築していきます。

主な投資基準

オフィス 「収益の安定性の高い立地・スペック・改修可能性等を重視」
  • 原則として、延床面積約3,300m²(約1,000坪)以上、かつ基準階*の専有面積が約330m²(約100坪)以上の建物  

  *「基準階」とは、2階以上で、当該建物の標準的なフロアをいう

  • 貸付床の形状・分割対応、天井高、空調方式等のスペックおよび取得後の改修可能性を総合的に判断
商業施設 「比較的高い収益性を見込むことができ、繁華性の高いターミナル駅前等の立地とテナント代替性等を重視」
  • 立地特性による地域性、商圏の規模、業態毎の標準的な規模および将来性等を総合的に判断
  • 商業施設としての汎用性や転用可能性等、来店者の交通手段等の個別要素を総合的に判断
耐震性 「新耐震基準適合等を条件」
  • 新耐震基準適合、耐震補強工事実施済の建物 (ただし、取得時点で耐震補強工事が未実施の場合でも工事実施が可能な場合を含む)
テナント 「分散状況や代替性を重視」
  • オフィスでは、1物件のテナント占有率は50%以下を原則とする
  • 50%を超過する場合は、退去後の代替性等を総合的に勘案
投資判断指標 「NOI利回りを重視」
  • エリア・用途区分毎の想定NOI利回りを設定
  • 原則、当期における基準となるNOI利回りを下回らないことを前提として、中長期的なキャッシュフローの安定性やファンド全体のクオリティ向上に寄与すると判断される物件

※ 投資、運用に関わる様々なリスクを踏まえた基準です

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COLUMN

デューデリジェンスの実施

物件取得の可否を判断
物件取得の判断にあたり、資産価値を適正に評価するデューデリジェンスを実施しています。
対象不動産の性能や地震リスクを評価し、遵法性やリスク分析、価格の妥当性等、様々な角度からチェックします。
主な調査内容は次の通りです。

  • 不動産鑑定評価
  • 環境調査を含むエンジニアリングリポート
  • デューデリジェンス・アドバイザリー調査
  • チェックシートに基づく担当社員の物件実査
  • 地震リスク評価
  • オフィスマーケット調査
  • 商業調査
  • 建物耐震診断
  • テナント等信用調査
  • 土地・建物関係調査
  • 権利関係調査
  • 契約関係調査