複合型ポートフォリオ

東京オフィスを重視したポートフォリオ運用基準

JPRのポートフォリオ運用基準は、地域別投資割合における「東京」の比率を投資金額の概ね80%以上90%以下、用途別投資割合における「オフィス」の比率を投資金額の概ね70%以上90%以下とし、「東京オフィス」への投資を重視した投資比率を定めています。

投資比率

地域別
投資割合
東京 80~90%
地方 20~10%
用途別
投資割合
オフィス 70~90%
商業施設 30~10%

リスク・リターンを考慮したエリア・用途への分散投資

JPRの効果的なアセットアロケーション

  • (注)投資法人が投資エリアとして定義する「東京」は、以下に定義する「東京都心」および「東京周辺部」を総称し、「地方」とは、その他の地域をいいます。(以下同じです。)
  • 東京都心: 千代田区、中央区、港区、新宿区、品川区、渋谷区
  • 東京周辺部:東京都のうち「東京都心」以外、千葉県、神奈川県、埼玉県

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東京エリア特徴

東京は世界有数の大都市圏を形成しています。国内では東京エリアとその他の地方との経済格差の拡大により、一極集中が加速しています。今後も人口の増加が予想され、世界有数の都市規模を維持し、発展が見込まれます。

地方エリア特徴

地方都市の優良物件は、収益の変動が少なく安定的に推移する傾向があります。また地震・洪水等の災害リスクに対して分散効果のメリットがあります。

オフィス特徴

借り手が法人であるため、景気の影響を受けやすく、収益が変動します。一方、立地や設備に優れた物件は、テナントの流動性が高く、比較的安定した賃料収入が見込めます。

商業施設特徴

テナント代替性が低く、特に1棟貸しの場合には収益の変動が大きくなりますが、優良テナントからは、契約期間も長く安定的なキャッシュフローが見込めます。
さらに、「都市型商業施設」は集客力が高く、様々な出店ニーズがあり、テナントの代替性を確保できます。

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COLUMN

「東京オフィス」重点投資方針への変更

JPRは、東京圏とその他の地方との経済格差の拡大による、東京への一極集中の加速や消費動向の変化などを背景に、オフィスおよび商業施設の事業環境が2004年の運用開始時に比べ大きく変化している状況を踏まえ、第16期(2009年12月期)に現行のポートフォリオ運用基準に変更し、より成長を見込める「東京オフィス」への重点投資方針を明確化しました。

・地域別投資割合  「東京:地方=概ね6:4」     → 「東京:地方=80~90%:20~10%」

・用途別投資割合  「オフィス:商業施設=概ね8:2」 → 「オフィス:商業施設=70~90%:30~10%」

本運用基準の変更以降、東京オフィスの投資比率は飛躍的に拡大し、現在の成長性、安定性を備えたポートフォリオに変化してきています。本件の詳細については、ニュースリリース「2009年12月14日付、資産運用会社における社内規程(JPR運用ガイドライン)改正に関するお知らせ」をご覧ください。